Contratto di locazione e recesso del conduttore
Gli ultimi due commi dell’art. 27 della Legge n. 392/1978 prevedono quanto segue:
“È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.
Secondo la Corte di Cassazione, le ragioni che danno concretezza alla gravità dei motivi devono essere determinate da avvenimenti:
a) sopravvenuti rispetto alla costituzione del rapporto locatizio;
b) estranei alla volontà del recedente;
c) imprevedibili, cioè eccedenti l’ambito della normale alea contrattuale, tali non solo da determinare un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie non altrimenti rimediabile, ma anche da incidere significativamente sull’andamento dell’azienda globalmente considerata.
“Ribadito che i gravi motivi non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla opportunità o meno di continuare a godere dell’immobile locato – in tal caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso ad nutum, contrario alla interpretazione letterale oltre che allo spirito dell’art. 27, ultimo comma, della I. n. 392/1978; tale recesso costituisce, infatti, un’eccezione al principio generale posto dall’art. 1372 c.c. da interpretarsi rigorosamente, onde evitare che la scelta di proseguire il rapporto di locazione derivi dalla mera volontà del conduttore – giova aggiungere, con riferimento all’andamento dell’attività aziendale, che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, può integrare grave motivo, legittimante il recesso del conduttore, un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all’attività di impresa), sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto), che lo obblighi ad ampliare o ridurre la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo” (Sentenza n. 23642/2019).